2011年12月1日 星期四

如果住戶積欠管理費~該怎麼辦? 積欠管理費存證信函



如果住戶積欠繳管理費~該怎麼辦?
Q:有網友在問說住戶欠繳管理費,有甚麼對策因應?
A:這種住戶積欠繳管理費的問題,司空見慣了,一般而言有以下幾種做法
從情理法的層面來看:
1情:先詢問住戶積欠繳管理費的原因先採取溝通的方式,瞭解住戶欠費的原因,經由誠意溝通後
請住戶補繳所欠的費用,如不行再採用其它方法。
2理:張貼催繳告示
社區內公佈欄處張貼催繳告示形成一定的壓力。
3法1:寄發存證信函
依據公寓大廈管理條例第二十一條之規定『區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共
基金或應分攤或其他應負擔之費用已逾二期豁達相當金額,經定相當期
間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳
之金額及遲延利息』。管理委員會得寄發催繳存證信函,正式通知欠繳
戶就積欠之管理費用限期繳納及逾期未繳之法律效果(得訴請法院命其
給付應繳之金額及「遲延利息」-依大部分社區所參考之內政部規約範
本,是可依「年息百分之十」請求)。
4法2:申請支付命令
管委會 可至所轄地方法院聲請「支付命令」
5法3:提起民事訴訟 基本上,只要住戶有欠繳之事實,法院多會判決管委會勝訴。

相關住戶積欠管理費案例如下:
最高行政法院91年度判字第一六四四號判決
壹、事實概要:
上訴人(台北縣蘆洲市某社區欠繳管理費住戶)因未依該社區區分所有權人會議決議繳納公共基金(管理費),經該社區管理委員會函請被上訴人(台北縣政府)處理,台北縣政府即發函通知該拒繳管理費住戶限期繳納,而拒繳管理費住戶置之不理,被上訴人(台北縣政府)乃據以認定上訴人等違反公寓大廈管理條例第十八條第一項第二款之規定,依同條例第三十九條(現第四十九條)第一項第六款規定,裁處新台幣四萬元罰鍰。
貳、上訴人(欠繳管理費遭台北縣政府裁處新台幣四萬元罰鍰住戶)聲明主張:
一、公寓大廈管理條例第三十九條(現第四十九條)第一項規定乃係針對區分所有人未繳納公共基金所設之處罰,並不包含管理費在內。但台北縣政府工務局在未查明下,竟命上訴人(欠繳管理費住戶)於文到二十日內繳交管理費,並以上訴人等逾期不繳為由,依同條項第六款處以罰鍰,自非妥當。
又上訴人等早於房屋移轉登記時繳交該條例第十八條所稱「公共基金」每戶一萬元予原建商,而於管委會成立時由建商移交於管委會,是上訴人等絕無積欠公共基金情事。且管委會對於上訴人等已繳公共基金乙節,既無異議;被上訴人(台北縣政府)復未針對此點為任何諸如命為補繳之處分,竟以前述非法限期命上訴人等補繳管理費之公函,作為上訴人等拒繳公共基金裁處罰鍰之憑據,顯有誤會。
二、依該社區之規約中管理經費收繳辦法之規定,住戶依其坪數之多寡有繳納「管理費」之義務,是規約及區分所有權人會議通過住戶所應繳納者為「管理費」,而非「公共基金」;再者依管委會公告各住戶所應繳納者為「管理費」,亦非「公共基金」,故應無適用該條例第三十九條(現第四十九條)第一項第六款規定。
再按該條例第二十一條規定,住戶應繳納者,除公共基金外仍有其他費用,二者實不相同。然再依同法第十條第三項規定可知,管理費與公共基金性質、目的均不同,公共基金係為區分所有權人利益而設立,其運用之方式依前揭條文規定由區分所有權人會議決議為之,有其特殊目的;而管理費目的係為維護共用部分、約定共用部分。
上訴人等所屬社區所有權人會議議決住戶應繳納「管理費」,其目的在於支付警衛、清潔人員僱佣費、電梯維護、發電機維護、水電維護、公共水電費等,即為了用來支出管理、維護共用部分、約定共用部分而生之費用,其性質並非「公共基金」。
又依該條例第十條第二項規定,管理修繕費用之來源有二,一為公共基金,一為區分所有權人按比例分擔繳納之管理費。如前所述,上訴人等所欠繳之費用,規約規定按坪數繳納,即按其應有部分比例分擔修繕、管理費用,就其性質觀察應非「公共基金」。台北縣政府誤將區分所有權人會議決議通過住戶應繳納之「管理費」誤為該條例第十八條之「公共基金」,據予認定上訴人等未繳納公共基金,並依同條例第三十九條(現第四十九條)第一項第六款處以罰鍰,顯有違誤。
參、被上訴人(台北縣政府)主張:
一、上訴人(欠繳管理費住戶)等所積欠之費用係依第一次區分所有權人會議決議應繳納之管理費,已該當同條例第十八條第一項第二款規定所謂之區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之公共基金;故上訴人等所述公共基金早於房屋移轉登記時繳交予建商乙節與前揭規定不符,被上訴人以上訴人等違反上開規定,援引同條例第三十九條(現第四十九條)第一項第六款規定各處四萬元罰鍰,並無違誤。
且該社區第一次區分所有權人會議既已決議該社區管理費之收繳以坪為計算單位,每月每坪五十元,依各住戶房屋所有權狀之坪數計算,自屬該條例第十八條所規定之公共基金收入來源之一,上訴人等積欠管理費既屬實且為上訴人等所自承,台北縣政府據予裁罰自無違誤。
肆、法院駁回上訴人上訴理由:
一、公寓大廈建物有私人及公共設施之區分,關於公共設施與公共安全等維護所需之費用自需由住戶分擔,為此公寓大廈管理條例第十八條明定公寓大廈應設置公共基金,其來源則有:
(一)、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。
(二)、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
(三)、本基金之孳息。
(四)、其他收入等四種。
其中第一項給付義務乃屬公寓大廈之起造建商,該筆費用之金額固定,隨時日之經過而減少;而建商於將房屋交予買受人履行買賣契約完畢、成立公寓大廈管理委員會並為移交後,一般除有出賣人應負之義務外,即不再為管理義務。
可是只要公寓大廈存在即有管理、維護之必要,故為因應此項管理之支出,一般均於建商交屋後由區分所有權人舉行區分所有權人會議,選出管理委員會之組織成員並議決有關社區之管理與住戶關於費用之支付等原則,該項費用通常係按月繳納,一般通稱為「管理費」。因之管理費性質上應屬前述第二項所謂之「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」之費用。管理費既由住戶按月給付,作為一般經常性支出之運用,因此決定其繳納之金額時,通常僅慮及公寓大廈一般性之必要支出費用;
至社區內重大公共設施之修繕,所需費用金額龐大,其金額亦無法預估,住戶對上開項目之支出並非經常性,此時住戶所繳納費用即為公寓大廈管理條例第二十一條所謂之「..應分擔或其他應負擔之費用...」,
法條文字另以此為概括規定,顯然是補充公共基金收取來源,而非將管理費排除於公共基金之外,否則即違背立法意旨。
故本件社區區分所有權人會議決議繳納之管理費,應屬該條例第十八條所定之公共基金,上訴人等以該條例第二十一條既將公共基金與住戶應繳納之其他費用並列,足見二者實不相同而主張其欠繳之管理費並非屬該條例第十八條所定之公共基金,自屬誤會。
二、公寓大廈管理條例第十八條係依據立法委員李顯榮等提案版本修正通過,其理由即謂:「公寓大廈之管理維護工作有一定之開支,爰明定區分所有權人有設立公共基金之義務...」。是以一審判決認定:管理費係由住戶按月給付,作為一般性支出之運用,性質上應屬同條例第十八條第一項第二款所稱之「區分所有人依區分所有權人會議議決繳納」之費用,應屬公共基金,原審判決(原告敗訴,台北縣政府對原告(欠繳管理費住戶)依公寓大廈管理條例處以罰鍰並無不當)並無違法。

2011年11月29日 星期二

所以收到存證信函的話,要怎麼辦?


收到存證信函你該怎麼做
收到存證信函,只是證明他告知你某些事並不具任何法律強制效力。所以收到存證信函不用怕,存證信函內容真實性不是一方說說就可以。真實性由法院依證據資料來認定的

所以其實收到存證信函不用過度緊張,若擔心亂回應會遭受什麼樣更嚴重的後果,那請先不要回,但也不要置之不理。可以找有免費諮詢的律師或全國各地的法律扶助基金會,或是各地鄉鎮市公所附設的法律諮詢服務,詢問有什麼因應管道。

如果收到存證信函你該怎麼做 ...


2011年11月24日 星期四

使用存證信函時機


使用存證信函時機
當你有下列情況:
存證信函是保障你權益的最好工具
拒付管理費之追討存證信函
共有土地出售存證信函
資遣費請求存證信函
車禍求償存證信函
購屋糾紛存證信函
催付租金存證信函
請走不受歡迎的房客等情況

存證信函功能
換句話存證信函主要的功能在於「保存證據」與「防患未然」
存證信函內容
力求精簡、扼要,掌握法律上的關鍵

ps當你寫好存證信函最好由專業的法律人士再審視
以保障你權益

2011年11月21日 星期一

存證信函功用



存證信函

1.留下證據資料。
2.表明自己立場。
3.警告對方出面。
4.進行交涉談判。
5.主張法律權利。
6.中斷法律時效。
7.行使法律抗辯。
8.告知事實關係。

買到瑕疵屋存證信函範例


存證信函範例-買到瑕疵屋

不管新成屋或是中古屋當買到漏水屋提告敗訴、屋主隱瞞涉嫌詐、欺建商施工品質差瑕疵屋時,如何保障自己的權益權益?解約沒有想像中容易雖然看到可能覺得很奇怪,花了好幾百萬,為什麼買到瑕疵屋不能解約呢?(連去商店買到瑕疵品都可以退換貨了),問題就出在房子是一種獨特的商品,民法雖規定發現瑕疵可以解除其契約或請求減少價金,但還是要依照情形判斷,一般來說房屋買賣契約都是至少幾百萬,如果只花一些錢就可以修補瑕疵,那法官會覺得這樣解約對屋主來說太不公平了,所以一般來講,買賣中古屋發生漏水去提告訴求解約難度很高,除非是誇張的大漏水,或有證據證明屋主隱瞞。
寫買到瑕疵屋存證信函先查一下相關法律:

依據民法第 359 條: 買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。

買到漏水瑕疵屋存證信函範例

ps.當你撰寫完存證信函時最好委請專業法律人士-律師審視以維護個人權益。

2011年11月20日 星期日

存證信函10份關鍵字分析


          存證信函範例4048
存證信函2096
存證信函表格2053
存證信函怎麼寫1255
存證信函效力921
存證信函範本550
存證信函表格下載495
郵局存證信函表格309


存證信函範例列表含車禍侵權類 不動產租賃類 不動產買賣類 借貸催收類

存證信函是一種保存證據的文書。一般人常會遇到車禍侵權,不動產租賃, 不動產租賃
勞資, 不付錢, 郵局, 買賣, 中華郵政, 車禍, 欠錢, 拋棄繼承, 毀謗…問題寄發存證信函給當事人



存證信函範例列表含
車禍侵權存證信函範例
不動產租賃存證信函範例
不動產買賣存證信函範例
借貸催收類存證信函範例
存證信函範例列表:

1.車禍侵權類
a.車禍存證信函範例 
b.車禍存證信函範例
c.車禍存證信函範例 
d.車禍存證信函範例 
e.車禍存證信函範例
2.不動產租賃類
a.租屋漏水存證函範例
b.積欠租金存證函範例
c.違法轉租存證函範例 
d.返還押租金信函範例
e.返還押租金信函範例
f.返還押租金信函範例
3.不動產買賣類
a.房屋瑕疵存證函範例
4.借貸催收類
a.返還借款存證函範例

更多存證信函範例

ps.當你撰寫完存證信函時最好委請專業法律人士-律師審視以維護個人權益。

參考來源: 存證信函撰寫DIY教學-by連律師 

2011年11月19日 星期六

到期不再續約存證信函


到期不再續約存證信函範例如下:
現在如果你的情形是房租租賃到期房客不再續約,但是房客遲遲未搬離住處,這要分是否是
「定期租賃」的情形,如果是定期租賃,在到期前一個月的時候,通常是以存證信函催告房客,說明租約到期不再續租,並請房客屆期遷離租賃地方。
那麼你可以寄發到期不再續約存證信函

到期不再續約存證信函範例如下:
一 台端承租本人所有座落於○○市○○路○段○巷○號○樓之房屋,租期自民國(下同) 某年某月某日起至某年某月某日止,租期1年,此有房租租賃契約書為證。

二 台端與本人於□年□月□日所簽訂之房租租賃契約,租期將於□年□月□日屆滿,依民法第450條及第455條之規定,租約到期,雙方租賃關係於期限屆時消滅,本人不再出租予台端,盼 台端於到期時,依約將房屋返還予本人,特函告之。
ps.當你撰寫完存證信函時最好委請專業法律人士-律師審視以維護個人權益。

更多存證信函範例

2011年11月18日 星期五

接獲地主存證信函 免費便當供17年 街友阿嬤走了



存證信函新聞
街友阿嬤接獲地主存證信函街友阿嬤林阿罕老太太接獲地主存證信函,要求還地拆屋,
街友阿嬤受不了刺激,中風過世,享年80歲。

街友阿嬤總是親自招呼街友
行善三十多年,十七年前開始風雨無阻天天免費供應三百個便當給街友不吝嗇的炒大鍋肉,動員義工烹煮佳餚,再親自招呼街友領取便當,戴著眼鏡的人就是林阿罕,人稱街友阿嬤,十七年來天天像這樣提供免費便當給街友,是阿嬤的堅持

接到存證信函,六點就倒下了
街友嬤兒子林朝安:「十一月十三號中午接到存證信函,六點就倒下了啦!」

街友嬤兒子林朝安:
兒子找到附近的一塊地,預付了五百萬訂金,儘管後續資金還沒著落,但兩名兒子承諾將盡量完成母親的遺願,街友便當也將繼續免費供應。

ps令人尊敬的街友阿嬤善心感動街友卻接獲地主存證信函 就倒下了希街友阿嬤於天堂能安心快樂


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存證信函不能亂撕特別注意



存證信函不能亂撕

【民視即時新聞】存證信函不能亂撕,當心吃上官司,台北市2名昔日同事的牙醫因為財物糾紛撕破臉,寄的存證信函又遭拒收,日前王姓牙醫將存證信函當面拿給宋姓牙醫,遭到撕­毀,引起王姓牙醫不滿,要求警方依毀損現行犯將宋姓牙醫法辦。

ps.存證信函乃為專業法律事件如有不清礎地方最好委由專業律師處理
     以確保個人權益

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自撰存證信函之租賃糾紛



如何你發生租賃糾紛存證信函怎麼寫 自撰存證信函之租賃糾紛

存證信函撰寫範例:
經陽光社區管理委員會主任委員夏雨告知,季青才知道承租人王水擅自在其租屋違規經營餐廳。按建築法第七十三條規定,建築物未領得變更使用執照,不得變更其用途。如有違法,
同法第九十條即規定:「處建築物所有權人或使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰
,並勒令停止使用。」季青深恐遭到波及,致使被課高額罰鍰,決定以存證信函通知承租人回復原狀,但此信函該如何撰寫




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存證信函格式-借款催告存證信函格式



如果你有發生借款給別人,對方遲遲未還款的時候你就必須要採取寄存證信函的行動了.

存證信函格式001借款催告 債權人請求返還借款之催告

敬啟者:

一、台端曾於民國○年○月○日間向本人借款新台幣**元整,言明**個月後即可返還借款,惟迄今台端仍未依約返還借款。

二、依民法第478條規定:「借用人應於約定期限內,返還與借用物種類、品質、數量相同之物。未定返還期限者,借用人得隨時返還,貸與人亦得定一個月以上之相當期限,催告返還。」

三、茲為確保本人借款之債權, 本人特以此函,限台端於民國○年○月○日前返還借款,否則將自催告還款期限屆滿之日起,請台端於文到5日內出面與本人協商如何為借款清償之方案,以免訟累,希勿自誤是禱!

存證信函,撰寫完畢請委由法律專業人士-律師審視以確保個人權益。

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