2011年12月1日 星期四

如果住戶積欠管理費~該怎麼辦? 積欠管理費存證信函



如果住戶積欠繳管理費~該怎麼辦?
Q:有網友在問說住戶欠繳管理費,有甚麼對策因應?
A:這種住戶積欠繳管理費的問題,司空見慣了,一般而言有以下幾種做法
從情理法的層面來看:
1情:先詢問住戶積欠繳管理費的原因先採取溝通的方式,瞭解住戶欠費的原因,經由誠意溝通後
請住戶補繳所欠的費用,如不行再採用其它方法。
2理:張貼催繳告示
社區內公佈欄處張貼催繳告示形成一定的壓力。
3法1:寄發存證信函
依據公寓大廈管理條例第二十一條之規定『區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共
基金或應分攤或其他應負擔之費用已逾二期豁達相當金額,經定相當期
間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳
之金額及遲延利息』。管理委員會得寄發催繳存證信函,正式通知欠繳
戶就積欠之管理費用限期繳納及逾期未繳之法律效果(得訴請法院命其
給付應繳之金額及「遲延利息」-依大部分社區所參考之內政部規約範
本,是可依「年息百分之十」請求)。
4法2:申請支付命令
管委會 可至所轄地方法院聲請「支付命令」
5法3:提起民事訴訟 基本上,只要住戶有欠繳之事實,法院多會判決管委會勝訴。

相關住戶積欠管理費案例如下:
最高行政法院91年度判字第一六四四號判決
壹、事實概要:
上訴人(台北縣蘆洲市某社區欠繳管理費住戶)因未依該社區區分所有權人會議決議繳納公共基金(管理費),經該社區管理委員會函請被上訴人(台北縣政府)處理,台北縣政府即發函通知該拒繳管理費住戶限期繳納,而拒繳管理費住戶置之不理,被上訴人(台北縣政府)乃據以認定上訴人等違反公寓大廈管理條例第十八條第一項第二款之規定,依同條例第三十九條(現第四十九條)第一項第六款規定,裁處新台幣四萬元罰鍰。
貳、上訴人(欠繳管理費遭台北縣政府裁處新台幣四萬元罰鍰住戶)聲明主張:
一、公寓大廈管理條例第三十九條(現第四十九條)第一項規定乃係針對區分所有人未繳納公共基金所設之處罰,並不包含管理費在內。但台北縣政府工務局在未查明下,竟命上訴人(欠繳管理費住戶)於文到二十日內繳交管理費,並以上訴人等逾期不繳為由,依同條項第六款處以罰鍰,自非妥當。
又上訴人等早於房屋移轉登記時繳交該條例第十八條所稱「公共基金」每戶一萬元予原建商,而於管委會成立時由建商移交於管委會,是上訴人等絕無積欠公共基金情事。且管委會對於上訴人等已繳公共基金乙節,既無異議;被上訴人(台北縣政府)復未針對此點為任何諸如命為補繳之處分,竟以前述非法限期命上訴人等補繳管理費之公函,作為上訴人等拒繳公共基金裁處罰鍰之憑據,顯有誤會。
二、依該社區之規約中管理經費收繳辦法之規定,住戶依其坪數之多寡有繳納「管理費」之義務,是規約及區分所有權人會議通過住戶所應繳納者為「管理費」,而非「公共基金」;再者依管委會公告各住戶所應繳納者為「管理費」,亦非「公共基金」,故應無適用該條例第三十九條(現第四十九條)第一項第六款規定。
再按該條例第二十一條規定,住戶應繳納者,除公共基金外仍有其他費用,二者實不相同。然再依同法第十條第三項規定可知,管理費與公共基金性質、目的均不同,公共基金係為區分所有權人利益而設立,其運用之方式依前揭條文規定由區分所有權人會議決議為之,有其特殊目的;而管理費目的係為維護共用部分、約定共用部分。
上訴人等所屬社區所有權人會議議決住戶應繳納「管理費」,其目的在於支付警衛、清潔人員僱佣費、電梯維護、發電機維護、水電維護、公共水電費等,即為了用來支出管理、維護共用部分、約定共用部分而生之費用,其性質並非「公共基金」。
又依該條例第十條第二項規定,管理修繕費用之來源有二,一為公共基金,一為區分所有權人按比例分擔繳納之管理費。如前所述,上訴人等所欠繳之費用,規約規定按坪數繳納,即按其應有部分比例分擔修繕、管理費用,就其性質觀察應非「公共基金」。台北縣政府誤將區分所有權人會議決議通過住戶應繳納之「管理費」誤為該條例第十八條之「公共基金」,據予認定上訴人等未繳納公共基金,並依同條例第三十九條(現第四十九條)第一項第六款處以罰鍰,顯有違誤。
參、被上訴人(台北縣政府)主張:
一、上訴人(欠繳管理費住戶)等所積欠之費用係依第一次區分所有權人會議決議應繳納之管理費,已該當同條例第十八條第一項第二款規定所謂之區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之公共基金;故上訴人等所述公共基金早於房屋移轉登記時繳交予建商乙節與前揭規定不符,被上訴人以上訴人等違反上開規定,援引同條例第三十九條(現第四十九條)第一項第六款規定各處四萬元罰鍰,並無違誤。
且該社區第一次區分所有權人會議既已決議該社區管理費之收繳以坪為計算單位,每月每坪五十元,依各住戶房屋所有權狀之坪數計算,自屬該條例第十八條所規定之公共基金收入來源之一,上訴人等積欠管理費既屬實且為上訴人等所自承,台北縣政府據予裁罰自無違誤。
肆、法院駁回上訴人上訴理由:
一、公寓大廈建物有私人及公共設施之區分,關於公共設施與公共安全等維護所需之費用自需由住戶分擔,為此公寓大廈管理條例第十八條明定公寓大廈應設置公共基金,其來源則有:
(一)、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。
(二)、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
(三)、本基金之孳息。
(四)、其他收入等四種。
其中第一項給付義務乃屬公寓大廈之起造建商,該筆費用之金額固定,隨時日之經過而減少;而建商於將房屋交予買受人履行買賣契約完畢、成立公寓大廈管理委員會並為移交後,一般除有出賣人應負之義務外,即不再為管理義務。
可是只要公寓大廈存在即有管理、維護之必要,故為因應此項管理之支出,一般均於建商交屋後由區分所有權人舉行區分所有權人會議,選出管理委員會之組織成員並議決有關社區之管理與住戶關於費用之支付等原則,該項費用通常係按月繳納,一般通稱為「管理費」。因之管理費性質上應屬前述第二項所謂之「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」之費用。管理費既由住戶按月給付,作為一般經常性支出之運用,因此決定其繳納之金額時,通常僅慮及公寓大廈一般性之必要支出費用;
至社區內重大公共設施之修繕,所需費用金額龐大,其金額亦無法預估,住戶對上開項目之支出並非經常性,此時住戶所繳納費用即為公寓大廈管理條例第二十一條所謂之「..應分擔或其他應負擔之費用...」,
法條文字另以此為概括規定,顯然是補充公共基金收取來源,而非將管理費排除於公共基金之外,否則即違背立法意旨。
故本件社區區分所有權人會議決議繳納之管理費,應屬該條例第十八條所定之公共基金,上訴人等以該條例第二十一條既將公共基金與住戶應繳納之其他費用並列,足見二者實不相同而主張其欠繳之管理費並非屬該條例第十八條所定之公共基金,自屬誤會。
二、公寓大廈管理條例第十八條係依據立法委員李顯榮等提案版本修正通過,其理由即謂:「公寓大廈之管理維護工作有一定之開支,爰明定區分所有權人有設立公共基金之義務...」。是以一審判決認定:管理費係由住戶按月給付,作為一般性支出之運用,性質上應屬同條例第十八條第一項第二款所稱之「區分所有人依區分所有權人會議議決繳納」之費用,應屬公共基金,原審判決(原告敗訴,台北縣政府對原告(欠繳管理費住戶)依公寓大廈管理條例處以罰鍰並無不當)並無違法。